KKMP doradcą przy jednej z największych transakcji w historii branży PV na rynku Europy Środkowo-Wschodniej
2025-08-06
Jednym z najpoważniejszych problemów, z jakim spotykają się wspólnoty mieszkaniowe w szczególności w stosunkowo nowych budynkach jest dochodzenie roszczeń od dewelopera za wady fizyczne części wspólnych budynku. Mieszkańcy nieruchomości nabytych na rynku pierwotnym zauważają pierwsze wady części wspólnych przeważnie już w pierwszym roku po zamieszkaniu w budynku. Koszty napraw źle wykonanego dachu, garażu podziemnego, elewacji bądź wadliwie wykonanych balkonów są ogromne i tu pojawia się pytanie czy mieszkańcy muszą we własnym zakresie koszty te pokryć czy jednak przysługują im roszczenia w stosunku do dewelopera. Kolejnym pytaniem jest kto tych roszczeń może dochodzić – każdy z mieszkańców osobno, tylko niektórzy z nich czy też legitymacja przysługuje Wspólnocie Mieszkaniowej.
Z doświadczenia naszej kancelarii wynika, że tego typu spraw przybywa, a świadomość mieszkańców co do swoich praw, a także obowiązków dewelopera wynikających z umów sprzedaży lokali mieszkalnych jest coraz większa. Wspólnoty Mieszkaniowe z powodzeniem pozywają deweloperów, a mają do tego aż dwie podstawy – przepisy dotyczące rękojmi za sprzedaną rzecz (art. 560 Kodeksu cywilnego i następne), a także ogólne zasady odpowiedzialności odszkodowawczej za nienależyte wykonanie zobowiązania (art. 471 Kodeksu Cywilnego).
Na wstępie należy zaznaczyć, że wspólnota mieszkaniowa, jako tzw. ułomna osoba prawna jest podmiotem stosunków cywilnoprawnych. Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Zakres zdolności prawnej wspólnoty jest jednak ograniczony do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną.
Kwestia legitymacji czynnej wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniu dotyczącym roszczeń związanych z ujawnieniem wad fizycznych nieruchomości oraz możliwości skutecznego dochodzenia tych roszczeń przez wspólnoty mieszkaniowej była wielokrotnie roztrząsana przez Sąd Najwyższy. W uchwale z dnia 23.09.2004 r. (III CZP 48/04) Sąd Najwyższy, rozstrzygając zagadnienie prawne, czy wspólnota mieszkaniowa posiada na podstawie art. 6 u.w.l. legitymację czynną do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne, odnoszące się do nieruchomości wspólnej oraz roszczeń odszkodowawczych związanych z tymi wadami, w stosunku do podmiotu, który sprzedał odrębne lokale mieszkalne jej członkom w nowo wybudowanym budynku, wyraził pogląd, że wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu, chyba że właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia. Stanowisko to zostało potwierdzone w powołanym powyżej wyroku Sąd Najwyższego z dnia 15 października 2008 r. (I CSK 118/08).
Dochodzenie roszczeń dotyczących wad fizycznych nieruchomości wspólnej nie należy do czynności związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną i tym samym nie mieści się w granicach zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej, z uwagi na fakt, iż są to roszczenia wynikające z umów sprzedaży lokali, indywidulanie zawieranych przez właścicieli, Z drugiej jednak strony należy jednoznacznie wskazać, że istnieje możliwość dochodzenia tych roszczeń przez wspólnotę mieszkaniową, o ile zostaną uprzednio przeniesione przez właścicieli lokali na wspólnotę.
Reasumując pierwszym krokiem powinno być jednak dokonanie cesji roszczeń przez mieszkańców na wspólnotę mieszkaniową, powzięcie uchwały wspólnoty mieszkaniowej upoważniającej zarządu do podejmowania czynności w celu dochodzenia roszczeń od dewelopera oraz uchwały upoważniającej zarząd do udzielenia pełnomocnictwa procesowego w sprawie. Po przeniesieniu praw i obowiązków na Wspólnotę to Wspólnota mieszkaniowa będzie strona powodową w sprawie.
Marlena Wiktor – Popławska
adwokat
